撿便宜屋有門道 挑房價凹陷區與嫌惡設施概念宅 掌握建設轉機與進場時機

面對高房價時代，與其等待房價修正的稀少機會，房產專家多建議，當前市場上仍有不少過去被視為因居住抗性而形成的房價凹陷區，或是緊鄰嫌惡設施的基地規劃住宅，在出現積淹水改善、道路系統強化等建設轉機，或是嫌惡設施遷移、改善，讓這類便宜屋出現補漲機會，掌握建設改善期與進場時機點，成為低成本選購轉機宅的契機。

  都會區出現房價凹陷區 建設轉機點須掌握

邁入高房價時代，北部都會區的購屋壓力更重，但新北市的板橋，卻也罕見出現房價凹陷區，市調顯示包括新北房市第一線區域的板橋、新店、三重等區房價行情，單坪均價多介於75~85萬元之間，甚至新板特區房價帶也晉級百萬俱樂部，凸顯板橋區的高價值，同步帶動周邊區域房價的成長，但板橋江翠北側重劃區仍有7字頭成交價，該區也具備價格帶低於第一環均值、近距新板特區更近與供給量體逐年減少等三大條件，板橋江翠北側重劃區被視為日後板橋少數仍具補漲空間的關鍵區域。

台南市東區平實重劃區一帶，目前新成屋價格帶站穩5字頭、預售屋出現6字頭實登價，成為台南房價高檔區，但車程僅約10分鐘的永康復國路商圈，房價帶仍多維持3字尾與4字頭，永康大灣一帶也因過去積淹水效應，房價帶僅3字頭，都成為房價凹陷區，近來在南市府改善積淹水與規劃滯洪池，包括崑大路、二王、五王地區推動重劃，也將成為永康區域發展轉機。

左營軍區與眷改區一帶，近來在迅速連結台積電廠區利基條件帶動下，與楠梓高大特區都吸引科技新貴注意，但更近台積電的左營眷改區，房價帶僅3字頭，與鄰近的高鐵左營站區5字頭房價帶相較，成為房價凹陷區，在新台17線預計今年底完工通車的效應下，加上高雄市府持續推動左營海軍眷村空間活化轉型，將優先整備眷村周邊生活機能，道路系統改善後，將迅速連結楠梓產業園區，有利吸引科技工程師進場。

  中部市區發展成熟 嫌惡設施紛變身轉機概念宅

加油站、宮廟、殯儀館、理容院，甚至老舊危樓與廢棄建物，長期以來都被視為民眾避之唯恐不及的「嫌惡設施」。然而，在都會區土地供給日益稀缺、精華地段開發不易的情況下，這類物件反而逐漸成為建商鎖定的整合目標。 21世紀不動產資深經理沈政興分析指出，「嫌惡設施」不再是絕對負面，關鍵在改善與再利用，只要地點佳、開發條件成熟，不管是加油站、醫院、鐵皮工廠、甚至殯葬區，若透過綠化退縮、隔音建材、環保監測與都市更新政策，便能翻轉形象，創造全新價值。

由於不少嫌惡設施其實坐落於市中心或交通便利區域，土地面積完整，加上取得成本相對較低，因此吸引開發商積極布局。包括富旺國際於2020年陸續投入6.4億整合台中市區西區向上路、忠明南路口的「麗人理容KTV」與鄰地，推出「富旺千蘊」大樓案，興建地上22層超高大樓，規劃2至3房產品，實登揭露最高成交單價為70.08萬元。

還有由碧根建設買下五權西路上的「台灣優力」加油站土地，總面積約445坪，推出建案「碧根迎白」，興建地下5層、地上23層的住宅大樓，該案預計今年完工。以及大里區超精華地段的大里二期重劃區內，「大勝加油站」在2025年初歇業後，也於2月便被在地建商登陽建設以自然人名義購入；亞昕國際同樣斥資11.39億元買下台中市大里區大仁段約585.341坪的「故鄉KTV」房地，每坪成交金額達194萬。

立辰開發經理蔡鴻霖表示，加油站、KTV、理容院等雖然帶有嫌惡印象，但往往具備幾項共同特性，包括位處成熟商圈、臨主要道路、基地面積大且產權相對單純，因此反而具備高度開發價值，尤其是現在房市回歸理性，對於看重生活機能的自住客具有吸引力。

  南部紛推動鐵路地下化 嫌惡設施改善轉化購屋抗性

高雄嫌惡設施的抗性轉變，也因建設成果與嫌惡設施遷移或改善，出現房價從低價迅速補漲情形，尤其變電所旁的住宅房價，因台電公司紛紛採取室內化改善模式，讓變電所旁的住宅出現大幅扭轉向上現象。 包括農16特區近凹子底森林公園一帶，在捷運紅線通車前夕，僅1字頭行情，但變電所室內化與捷運通車效應，加上公園綠地環境，目前變電所旁的中古大樓紛紛站穩3字頭，高樓層站上4字頭行情，甚至鄰近的百坪豪宅也出現7字頭實登價，而左營南門圓環、三民區河堤社區一帶等，也都在預售或新成屋階段房價維持1字頭低檔，目前紛紛站上3字頭與4字頭。

而高雄市區鐵道地下化後，已無火車通過噪音，且原本鐵道綠美化成為綠園道，也成為房價增值實例，包括左營綠園道與高市火車站旁71期重劃區、鳳山火車站區旁綠園道，都陸續成為景觀大樓推案新熱區。

華友聯集團董事長陸炤廷認為，左營桃子園特區一帶，在鐵路地下化完工前，曾因鐵路阻隔與變電所抗性，房價僅1字頭，但鐵路地下化完工4、5年來，加上變電所包覆改善，讓該區可迅速約3分鐘車程連結美術公園、10分鐘車程串聯漢神巨蛋百貨，目前中低樓層輕豪宅房價帶約3字尾，高樓層景觀戶也出現4字頭實登價，成為房價補漲受益區。